Ostatko pelkkiä mielikuvia kun pitäisi ostaa asunto

Sunnuntai 23.5.2021 klo 11.37 - Kauko Niemi

Asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä monenlaista ilmaa. Kauppa käy kun kysytään välittäjiltä. Ihmiset ylivelkaantuvat kun kysytään Suomen pankilta. Mökki boomi päättyy pian hintalässähdykseen. Otsikoissa joka päivä uusia varoituksia tai mahdollisuuksia. Kovin monet veikkaavat, että asuntoboomi loppuu pian.

Asuntomarkkinoiden mainonta kuitenkin kaipaisi mielestäni kunnollista siivousta. Ylistävät adjektiivit ja stailaukset ovat syrjäyttäneet faktat. Kyse on normaalin ihmisen elämän suurimmasta investoinnista, jota ei ole syytä tehdä missään tapauksessa ja olosuhteissa pelkällä tunteella.

Ensimmäinen karsinta pitää tehdä jo siinä, ettei kukaan voi myydä tai ostaa kotia. Huoneistosta muodostuu koti vasta, kun ihmiset muuttavat asumaan kaikkine hyveineen ja paheineen.

Luin jokin aika sitten kiinteistövälittäjän haastattelun, missä hän nosti yhdeksi kaikkein tärkeimmäksi päästökriteereiksi millaiset näkymät asunnosta on ulos. Tämä on aivan keskeinen asia, joka ani harvoin tulee esille asuntojen markkinoinnissa.

Kun tulet kotiin näet asunnon ulkoapäin ehkä viisi minuuttia ja kun olet sisällä näkymät ulos ovat silmissäsi useita tunteja eri vuorokauden aikoina. ja silloin ratkaistaan millaisessa valossa joudut olemaan ja kuinka joudut peittelemään elämääsi.

Arkkitehti, Kiasmankin suunnitellut, Steven Holl painotti Töölön suunnittelemansa talon lähtökohdaksi kuinka ja millaista valoa huoneistoihin pystytään ohjaamaan. Siis valon ehdoilla. Huikeaa arkkitehdin ajattelua.

Minulla on menoillaan elämäni 11. asunto ja kutakuinkin kaikkien perusvaatimus on ollut, etten esimerkiksi tarvitse verhoja peitelläkseni omaa toimintaani kotona.

Talojen ulkokuorien esittelyn tavoite voisi olla vaikkapa osoittaa milloin tulee seuraava julkisivuremontti ja 100 – 200 euroa kuukaudessa lisää yhtiövastikkeeseen. Valitettavasti markkinointiviesteillä rakennetaan enempi viestiä kuinka hienossa talossa minä asunkaan – hienommassa kuin sinä.

Aktiivisena valokuvaajana ymmärrän, ettei sisältä otetuissa kuvissa teknisesti voida selkeästi näyttää ulkomaisemia. Itse olin kuvaamassa espoolaista tyhjää pientä kaksiota, jonka ylivoimaisuus oli kauniit luontonäkymät, eikä kenelläkään ollut mahdollisuutta nähdä sisään. Hoidin asian teknisesti niin, että kuvankäsittelyllä sijoitin oikeat maisemat selkeästi ikkunoihin väärentämättä yhtään mitään.

Kuvaustoimeksiannon tehnyt välittäjä jätti laskun maksamatta, kun en ollut stailannut kaksiota. Tyhjään pikku kaksioon olisi varmaan pitänyt vähintään ostaa ruusuja eteiseen ja samppanjapullo keittiön tiskipöydälle. No onneksi puhdas, siisti asunto myytiin nopeasti pelkillä maisemillakin.

Niin sanottu stailaus ja havainnekuvat ovat suurta huijausta ja vielä suurempaa harhaanjohtamista. Mitä tapahtuisi, jos vaikka autokauppiaiden mainoksissa stailattaisiin autot tai missä tahansa markkinoinnissa jätettäisiin faktat syrjään ja stailattaisiin mielikuvia tuotteista.

Törmäsin parisen viikkoa sitten hyvin tuntemani alueen talon myyntiilmoitukseen, missä melko syvässä notkossa sijaitsevasta talosta ei ole vapaata näkymää yli 50 metriä mihinkään suuntaan. Myynti-ilmoituksessa oli noustu montusta kuvauskopterilla niin korkealle, että talo vaikutti olevan lähes järven rannalla. Järvelle on tietä pitkin reilu kilometri. Eikä silloinkaan järvellä ole yleistä rantaa lähihalmeillakaan. Talosta ei ole mitään näköyhteyttä järvelle. Vääriä mielikuvia tarjolla yllin kyllin.

Jos asunnon ostajan omia huonekaluja käytettäisiin havainnekuvina, alkaisi totuus paljastua. Siis siinä tapauksessa, että joku ihminen ei pohjakuvaa nähdessään pystyisikään kuvittelemaan asuntoa omassa käytössään omilla kalusteillaan ja esineillään.

Olen törmännyt pariin välitysyritykseen, jotka näyttävät markkinoinnissaan asunnot tyhjinä ja rinnakkain havainnekuvina kalustettuna. Sellainen on hyvä lähtökohta oman, tulevan kodin suunnittelulla ja se on oikeaa asiakaspalvelu, eikä harhaanjohtavaa mielikuvien rakentamista pelkän myynnin vauhdittamiseksi. Ja ilman kukka-asetelmia, kalliita (lainattuja) taide-esineitä ja samppanjapulloja.

Entäs jos tulevaisuuden asuntomarkkinoinnissa olisikin lähtökohtana hyvä pohjakuva, jos jokainen saisi selville mitkä seinät ovat kantavia ja mitä seiniä voidaan poistaa ja avartaa asuntoa. Uusi tekniikka mahdollistaisi asiakkaan itsensä rakentavan havainnekuvat tarjolla olevilla kalusteilla. Ja tietenkin ikkunoista avautuvat näkymät.

Asuntomarkkinoinnissa on myös vakiintumassa erittäin kummallinen piirre. Asiakkaalle ei näytetä edes pohjakuvia, ennen kuin hän on antanut yksityiskohtaiset tietonsa välittäjälle tai rakentajalle. Jos sinun ehdoton vaade on vaikkapa oma sauna. Niin on aivan turha olla tuputuksen uhri asuntoihin, joissa ei ole tai ei voida rakentaa saunaa. No ymmärrän toki, että myyjät rakentavat asiakasrekistereitä mahdollisista asunnon vaihtajista, heihin voisi olla yhteydessä ja puhua ympäri. Toki olen niitä tietoja saanut, vaikka välillä kyselylomakkeisiin onkin tullut ”kirjoitusvirheitä”. Tosin mieluummin olisin ihan rehellinen.

Miten olisi, jos asuntomarkkinoinnissa 2/3 ylivuotavista adjektiiveistä vaihdettaisiin faktoihin ja kerrottaisiin niin kuin asiat ovat oikeesti, eikä mielikuvissa.

 

Kirjoittaja on toiminut yli 10 vuotta osallisena kiinteistövälitysyrityksessä ja hoitanut sen markkinointia. Ollut Suomen ensimmäinen, joka on toimittanut lehteen täysin sähköiset ilmoitusmateriaalit. Kuvannut myyntikohteita muillekin. Istuu taloyhtiön hallituksessa, ja käynyt läpi hissin rakentamisen, julkisivuremontin ja suunnittelee laajaa kattoremonttia. Asuu nyt asunnossaan numero 11.

 

 Tämä on kuultavissa ääniversiona www. finnradio.fm nettiradiossa 24.5.2021 alkaen ma ja ke 07.00 ja 14:00 Suomen aikaan

 

Lue lisää:
Mökkikaupan vilkastuminen nosti hintoja jopa 20 prosenttia

 

 

 

 

Ikkunapaikat myydään nyt

Lauantai 17.1.2015 klo 20.14 - Kauko Niemi

Olisi vaikea uskoa, että joku jättäisi asunnon ostamatta pelkän talon ulkonäön perusteella. Kuitenkin lähes kaikki asuntoilmoitukset alkavat talon kuvalla. Kiinteistövälittäjien pinttynyt, vuosikymmenien tapa, josta ei näköjään hevin päästä eroon.

Jos huoneiston pohjaratkaisu on toimiva, hinta kohdallaan, asumiskulut siedettävät, hyvät liikenneyhteydet ja edullinen sijainti perheen töiden, koulujen ja päiväkotien suhteen. Ja kaiken tämän jälkeen kaupat jäisivät syntymättä sen takia, että rakennuksen ulkonäkö ei miellytä. Vaikea uskoa.

Jos ulkonäkö ratkaisisi kaiken sen mitä sisällä tapahtuu, niin en menisi koskaan musiikkitalon konserttiin, en varmaan asuisi nykyisessä asunnossani, kyseenalaistaisin nykyisen parturini. Kun tulen kotiin taloni on silmissäni noin 3 minuuttia, riippuu tietty mihin saan autoni parkkeerattua. Kun olen sisällä, ikkunoistani näkyy joka hetki erilaisia valoja ja varjoja, erilaista toimintaa ja elämää. Se ratkaisee asunnon toimivuuden jälkeen kuinka siellä viihdyn.

Oikeaoppinen ja asiakaslähtöinen informaatio on pohjakuva ja millaista elämää näkyy ikkunoista ulos ja vasta sen jälkeen pitsiröyhelötyynyt plyysisohvalla.

YIT on nyt ensimmäinen alan toimija, joka on kääntänyt kelkkansa ja näyttää kuvia asunnosta ulospäin. Tätä toisinajattelua olen odottanut 25 vuotta, niin kauan kun olen ollut läheisessä yhteydessä asuntokaupan kanssa. Aika useasti asiasta keskustellutkin, mutta kun sitä ei voi muuttaa. No miksi ei?

Mielenkiintoista on se kuinka helposti kuljetaan aina vain samoja latuja ja pahimmassa tapauksessa samoja latuja kuin kilpailijat ja kaikki muutkin. Tämähän on vain yksi esimerkki.

Itse julkaisin kuvasarjan kun taloyhtiöni täytti 100 vuotta. Millaista elämä on katsottuna sata vuotiaan silmin ympärille ja se antaa todella toisenlaisen kuvan kuin sata vuotta samanlaisena jököttänyt talo.

Satavuotiaan silmin – kuvanäyttely netissä

Asumisen kasvot näkee ikkunan avaamalla

Ostaisitko miljoonalla tunkkaista käytävätilaa

Sunnuntai 26.5.2013 klo 19.32 - Kauko Niemi

Arkisessa markkinointiviestinnässä kovin usein tuppaa unostumaan laatu. Etenkin nykyisin kun kuvalla ja videolla on huomattavan keskeinen ja merkittävä osuus ja voima visuaalisesti rikkaassa viestinnässä.

Ei se kännykkä nyt kuitenkaan ole ammattimaisen viestinnän laatutyökalu, puhettakaan että sitä ei edes osata käyttää kuvaamiseen saati kuvien lopulliseen muokkaukseen.

Laatu on näköjään kovin erilainen käsitys, niin kuin on muodikkuus tai tyylitajukin. Laatu on kuitenkin se, joka muodostaa aina sen pohjavireen ja vaikuttavuuden, kutsuuko viesti luokseen ja herättääkö se jatkoinnostusta.

Maailman johtava kuvatekniikan yritys Canoniin määrittelee kuvauksen osuvasti; kamera on se väline jolla taltioidaan kuvainformaatio bittimuotoiseksi ja itse kuva syntyy sen jälkeen kuvan käsittelyssä. Näin minäkin asian koen. Eikä tämä tarkoita, että kuvia manipuloitaisiin, vaihdettaisiin vihreä punaiseksi tai musta valkoiseksi.

Jos et osaa käsitellä kuvia tai videoita, niin ehkä olisi parasta jättää käsittelemättömät kuvat käyttämättä ainakin markkinointiviestinnässä. Ei edes silloin, kun haluat antaa tuotteestasi tai palvelustasi epäedullisen mielikuvan. Sekin efekti on tehtävä tietoisesti.



Esimerkkitapauksessani myydään miljoonan euron asuntoa. Video on sanan varsinaisessa merkityksessä juosten kustu. Kameran kanssa kämppä läpi 4,13 minuutissa nautiskelematta mistään kohdasta. Kovakuntoinen kameramies, tai sitten ei löytynyt paus-nappulaa. Tai pahimmassa tapauksessa mitään todellista ideaa.

Video antaa kuvan pelkistä kapeista sokkeloista ja teknisesti samaa suttuisen harmaata. Onko tämä se ensimmäinen haluttu mielikuva arvoasunnosta meren rannalla. Tuskin. Äänimaailmassakin olisi voinut olla merenkohinaa ja linnunlaulua.

Monet asunnonmyyjät maksavat isojakin summia asunnon tuunauksesta ennen esittelyjä. Erillisistä kuvista päätellen tätäkin myyntikohdetta oli harkitusti järjestelty. Mutta sitten voimakkain elementti – liikkuva kuva – jätti välineen omimman luonteen kokonaan huomioimatta ilman laatukriteereitä.

Kuvassa ja videossa laadun ero ei välttämättä ole sormella osoitettavissa. Se vain tuntuu jossakin katsojan sisäisissä sopukoissa. Vähän niin kuin olisit ostamassa autoa. Puhdas auto on aina paremmin hintansa väärtti.

Toki laadussakin voidaan mennä hakoteille, silloin kun se antaa täysin vääristetyn kuvan kohteesta. Viestityn ja todellisen kuvan marginaali ei saa olla liian suuri.  Ja ennen kaikki liiallisen laadun tuotannosta ei kannata maksaa ylimääräistä.

Tässä voisi hyvin käyttää vertausta myös mediaan. Lehdet ovat täynnä surkeita lukijoiden kännykkäkuvia. Kulmassa lukee lukijan kuva 20 euroa. Korkeintaan sen arvoisia ne yksittäisinä ovatkin. Ainoa puolustus medialle on, että joissakin tapauksissa he voittavat uutiskilpailun lukijan kuvalla.

Pitäisikö asuntomarkkinoillakin lyödä leima kuviin ja videoihin – omistajan video 20 euroa. Silloin kiinteistönvälittäjän oma työ ei saisi ala-arvoisen laadun leimaa.

Ps. Käykääpä katsomassa Facebookissa Maailma Kylässä kuvien laatua - eikä niitä odoteltu montaakaan minuutia esiintymisten jälkeen.

Pääsin melkein kiinteistönvälittäjäksi

Sunnuntai 28.2.2010 - Kauko Niemi

Käsiraha on maksettu ja pian asunto vaihtaa omistajaa. Ostajana hyvä tuttavani ja myyjänä on sukulaiseni. Minusta tuli melkein kiinteistövälittäjä. Etenkin kun h-hetkellä ostaja lähtikin työmatkalle Jenkkilään ja sovittelin asioita sekä Suomen ja Kalifornian aikaeroja.

Kovin vieras tämä kiinteistönvälitysbisness ei minulle kuitenkaan ole. Sen lisäksi, että nykyinen asuntoni on järjestyksessään  yhdeksäs, niin entisessä elämässäni olin sivutoiminen sihteerikkö kiinteistönvälitystoimistossa. Tein hienon ja helpon sovelluksen hallita myytäviä kohteita. Olin ensimmäinen koekaniini Helsingin Sanomien kanssa, joka välitti valmiit ilmoitusaineistot lankaa pitkin lehteen. Kävin muutaman kerran jopa esittelemässä huoneistoja.

Tässä tämänkertaisessa tapauksessa parin vuoden projekti on nyt saamassa päätöksen ja minä monta mielenkiintoista havaintoa ja kokemusta rikkaampana.

On mielenkiintoista huomata, että tekniikka tarjoaa näennäisesti ikään kuin suurenkin mullistuksen alalle. Kone hoitaa vahtimista, tarjoaa automaattista tietoa ostajille. Tietojen etsintä on siirtynyt asiakkaalle, joka usein tietääkin enemmän kuin välittäjä. Todellisuudessa 20 vuodessa toimintamalli ei ole paljonkaan muuttunut.

Kuka pelkää välittäjää? Monet ihmiset eivät anna yhteystietojaan välittäjälle peläten välittäjän pommittavan yötä päivää. Jaoin parin vuoden aikana auliisti puhelinnumeroani ja sähköpostiosoitettani ja vain yksi välittäjähenkilö lähetti sopivaa lupaamaansa aineistoa. Kiitos siitä! Muut eivät korvaansa lotkauttaneet. Vaikka kertoivat samaa tarinaa, etteivät kaikki asunnot ehdi nettiin ja parhaat myydään tiskin alta.

Tämä oli kuitenkin projekti, jossa ei ollut myymätöntä asuntoa ja oli repullinen riihikuivaa rahaa. Olisi luullut kiinnostavan. Olin kuvitellut, että välittäjillä on nyt enemmän aikaa henkilökohtaiseen palveluun kun rutiinit pyörivät verkossa. Vai olisiko ranteessa pitänyt olla oikea Rolex. Aikoinaan yksi välittäjä tunnusti, että aloittaa asiakkaan valinnan katsomalla millainen kello hänellä on. Aikansa elänyt kriteeri tuokin. Tämän casen ostaja ei omista rannekelloa vaan katsoo ajan kännykästään.

Kenen puolella seisot? Välittäjien suurin haaste on aina ollut saada asuntoja myyntiin. Niin se on näköjään vieläkin. Oli siis suuri virhe kertoa välittäjälle, ettei projektissa tule asuntoa myyntiin. Kiinnostus lopahti siihen. Se taas sopi oikein hyvin kahdelle yksityishenkilölle, jotka keskustelivat asioista ilman myyntipalkkioiden painolastia. Itselläni oli puolestaan neutraaliuden painolasti kahden tuttavan välissä. Kenenkähän puolella välittäjä seisoo?

Mistä tuntee osaavan välittäjän? Hän on aidosti kiinnostunut ostajan tarpeista. Siinä säästyy kaikkien aikaa. Olemattomien argumenttien tuputtaminen on turhaa. Minulle aikoinaan esiteltiin hyvää perunakellaria senkin jälkeen, kun olin tehnyt selväksi, että olen peruna-absolutisti. En syö yhtään perunaa vuodessa. Se mikä toiselle on arvokasta voi olla toiselle rasite. Tässäkin kaupassa myyjä lupasi 4500 euron arvoiset valaistusratkaisut kaukosäätimineen kaikkineen mukaan. Ostaja oli taas kauhuissaan tästä. Kuinka kalliiksi niiden huoltaminen tulee? Valaistuksen laatu ja monipuolisuus kun ei painanut vaakakupissa mitään.

Kymmenes kerta toden sanoo. Itsellänikin on ainakin yksi asunto vielä hakusessa. Aikatauluhaarukka on kuukaudesta kuuteen vuoteen. Olen määritellyt kolme ominaisuutta, joista en sitten tingi. Yksi niistä on keittiö. Keittiön olen jo periaatetasolla suunnitellut. Heti kun löytyy sopiva tila, niin kiinni veti.

Niin ja myyntiin tulee ylimmän kerroksen huippuasunto huippupaikalta Helsingin keskustasta.